Trong vài năm trở lại đây, hình ảnh những hàng dài người xếp hàng từ tờ mờ sáng, chen lấn tại các sự kiện mở bán bất động sản đã trở thành biểu tượng của một thị trường quá nóng. Từ Hà Nội, TP.HCM cho đến Hong Kong, Singapore hay Toronto, “ngày mở bán” ngày càng giống một cuộc chạy đua tốc độ cao — nơi người mua tranh nhau từng suất giữ chỗ tìm kiếm cơ hội đầu tư. 

Hiện tượng toàn cầu

Tại Việt Nam, những dự án có vị trí đắc địa hoặc thương hiệu lớn thường thu hút hàng nghìn khách hàng chỉ trong một buổi sáng. Một số buổi mở bán đã rơi vào tình trạng hỗn loạn, buộc chủ đầu tư phải tạm ngừng sự kiện hoặc nhờ lực lượng an ninh can thiệp.

Tình cảnh này gợi nhớ đến những năm thị trường Hong Kong bùng nổ. Năm 2018, tại dự án Victoria Harbour (Kowloon), hàng trăm người đã dựng lều bên ngoài văn phòng bán hàng nhiều ngày trước khi mở bán chính thức. Các căn hộ được bán hết trong vòng 3 tiếng, giá bị đẩy lên tới 25% so với dự kiến ban đầu.

Singapore áp dụng hệ thống bốc thăm công khai để kiểm soát hiện tượng này. Ví dụ, tại dự án Normanton Park (2021), hơn 5.000 người đăng ký tham gia bốc thăm. Tất cả đều phải xác minh danh tính trước, và việc chọn căn diễn ra theo thứ tự số bốc được, giúp sự kiện diễn ra trật tự, không cần chen lấn.

Trong khi đó, tại Toronto (Canada), chính quyền từng phải can thiệp sau sự kiện mở bán khu chung cư “Liberty on the Park” năm 2017, khi hàng trăm nhà đầu tư ồ ạt mua gom khiến người dân địa phương không thể tiếp cận. Sau đó, chính quyền bang Ontario đã áp dụng quy định giới hạn số lượng căn mỗi cá nhân được mua trong một dự án để hạ nhiệt đầu cơ.

Cơn sốt giành chỗ phản ánh sự kết hợp giữa thiếu hụt nguồn cung mang tính cấu trúc và tâm lý đầu cơ mạnh mẽ. Việc “mua được từ đợt mở bán đầu tiên” thường được xem như một tấm vé đảm bảo lợi nhuận, khiến nhiều người chen lấn để giữ chỗ bằng mọi giá.

Một số chủ đầu tư cũng góp phần “đổ dầu vào lửa” khi cố tình chia nhỏ nguồn hàng, ưu tiên suất nội bộ trước khi mở bán công khai, tạo cảm giác khan hiếm giả để đẩy giá. “Ranh giới giữa nhu cầu thật và khan hiếm được dàn dựng rất mong manh,” một chuyên gia tư vấn bất động sản tại TP.HCM nhận định.

Cách các quốc gia kiểm soát cuộc đua

Để giải quyết tình trạng này, nhiều quốc gia đã áp dụng những cơ chế kiểm soát khác nhau như Đăng ký trước và bốc thăm (Singapore, Nhật Bản): đảm bảo phân bổ công bằng, giảm chen lấn; Giới hạn số lượng mua (Canada, Úc) để ngăn đầu cơ gom hàng; Nền tảng đặt chỗ trực tuyến có xác minh danh tính: giảm tình trạng đặt chỗ ảo; Phân kỳ mở bán theo giai đoạn: giúp ổn định giá và tránh dồn cầu vào một thời điểm.

Với tốc độ đô thị hóa nhanh, tầng lớp trung lưu gia tăng và thị trường còn thiếu các cơ chế minh bạch, Việt Nam đứng trước nguy cơ để những “cơn sốt mở bán” này tạo ra biến động giá ngắn hạn, làm méo mó hành vi thị trường và giảm niềm tin của người mua thực.

Vấn đề không phải là cầu quá lớn, mà là cách quản lý cầu như thế nào, đó mới là cách thị trường phát triển bền vững.

Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm quốc tế bằng cách áp dụng cơ chế đăng ký minh bạch, giới hạn suất mua đầu cơ, và số hóa quy trình đặt chỗ để chuyển từ một cuộc “chạy đua thể lực” sang một hệ thống phân bổ công bằng, ổn định.